תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ממשיכה להתקדם ולהוביל מגמה של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. התכנית מהווה הזדמנות עבור בעלי דירות, להשבחת הנכס ללא עלות. יחד עם זאת, קידום פרויקט תמ"א 38 בבניין דורש מהדיירים לעבור מסכת של קבלת החלטות. אחת המשמעותיות שבהן היא בחירת מסלול הביצוע. אז מהן האפשרויות העומדות לרשותכם, מה ההבדל ביניהן ואיך תדעו במה לבחור? נתחיל מקצת רקע.

מה מציעה תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תכנית התחדשות עירונית שפותחה במטרה לעודד בעלי דירות לחזק את בתיהם הישנים, כך שיהיו עמידים יותר בפני רעידות אדמה – תופעה שכיחה בישראל ובעלת פוטנציאל הרסני במיוחד. בפועל, התכנית מקנה תמריצים בדמות זכויות בנייה והטבות מס, המאפשרים לתהליך להתנהל באופן עצמאי בין בעלי הדירות לבין היזמים. במילים אחרות, הרעיון הוא לחבר בין האינטרסים כך שכולם מרוויחים – בעלי הדירות משביחים את הנכס ללא עלות והיזם מקבל את זכויות הבנייה שמקנה התכנית, המאפשרות לו לבנות דירות נוספות.תמ"א 38 בבת ים

מסלולים לביצוע תמ"א 38

בכלל בפרויקטים של התחדשות עירונית יש שתי דרכים פופולריות לביצוע: או שמשפצים ומשפרים מבנה קיים או שהורסים את הישן ובונים במקומו מבנה חדש לחלוטין. מאז שנת 2007 הוכנסו מספר תיקונים תחת תמ"א 38. התיקון ה-2 של התכנית (2010), הוסיף את האפשרות ליהנות מזכויות הבנייה שהיא מציעה גם בשיטה של הריסה ובנייה מחדש. בכך נוצרו שני מסלולי ביצוע –

אופציה א': תמ"א 38/1 – באווירת התחדשות עירונית

תמ"א 38/1: מתייחס לפרויקט של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 בו מחזקים את המבנה הקיים, שיטה הקרויה גם "עיבוי בינוי". המסלול כולל את הגדלת שטח הדירות הקיימות, לצד מתן זכויות לבניית דירות נוספות, אותן יוכל היזם למכור. לבחירת מסלול תמ"א 38/1 יש מספר השלכות או משמעויות:

  • כדאי לחפש חלופה למגורים – אם אתם גרים בנכס שלכם, במסלול תמ"א 38/1 תוכלו להישאר לגור בו ובסביבה אליה אתם רגילים, ולא תהיו מחויבים לאתר פתרונות דיור חלופיים, הכרוכים בעלויות נוספות. יחד עם זאת, השהות בבית צפויה להיות כרוכה באי נוחות, בלשון המעטה. אחרי הכל, הבניין הופך למעין אתר בנייה ולתקופה די ממושכת.
  • הרווח קטן יותר – בסיום הפרויקט תישארו עם נכס "מחודש", שהוא אמנם גדול ומשובח יותר אך עדיין ישן מבחינת חומרי הבניין והתכנון שלו.
  • הסיכון נמוך יותר – בתמ"א 38/1, הבניין נותר עומד על תילו ובכך מקטין את הסיכון הכרוך בביצוע הפרויקט. כך, גם אם היזם יקרוס או יברח לפני סיום העבודה (החשש והסיכון הגדולים ביותר בכל עסקת נדל"ן), אתם תמשיכו להחזיק בדירה, שעדיין עומדת.תמ"א 38

 

אופציה ב': תמ"א 38/2 – יותר כמו פינוי בינוי

תמ"א 38/2: מתייחס לפרויקט של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 בו הורסים את המבנה לטובת בנייתו מחדש, שיטה הקרויה "הריסה ובנייה" ומזכירה את שיטת פינוי בינוי. המסלול כולל את הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש במקומו, כאשר הדירות החדשות בו יחולקו בין בעלי הדירות – שיקבלו דירות חדשות כנגד הישנות; לבין היזם – שיקבל את יתרת הדירות במבנה. לבחירת מסלול תמ"א 38/2 יש מספר השלכות או משמעויות:

  • חייבים לחפש חלופה למגורים – אם אתם גרים בנכס, תאלצו לעזוב אותו ולמצוא חלופה למגורים לכל אורך תקופת הפרויקט, מה שכרוך בעלויות נוספות ואי נוחות לזמן ממושך.
  • הסיכון גדול יותר – מאחר ומדובר על הריסה של המבנה כולו, הסיכון אליו אתם חשופים גדול יותר מאשר במסלול תמ"א 38. במקרה בו היזם בורח או קורס לפני השלמת הבנייה, אתם עשויים להישאר ללא הדירה, חלילה, אלא רק עם המגרש.
  • חדש מהיסוד – לצד האמור לעיל, היתרון המרכזי של מסלול תמ"א 38/2 הוא בשורת הרווח, שכן בסופו תקבלו בניין ונכס חדשים לחלוטין. בין אם אתם מתכננים להשביח את הנכס כדי למכור אותו או כדי להעלות את רמת החיים, הרווח במסלול הזה ללא ספק משמעותי יותר.תמא

 

אז איך בוחרים?

בשורה התחתונה, הדרך הטובה ביותר לבחור בין מסלולי הביצוע של תמ"א 38, היא בהתאם להצעות שאתם מקבלים ולניסיון של היזם שבחרתם לביצוע הפרויקט. במקרים בהם המבנה התבלה מאוד לאורך השנים, למשל, סביר שתקבלו הצעות בעיקר עבור ביצוע בשיטת הריסה ובנייה (תמ"א 38/2). לחילופין, אם היזם שבחרתם אינו בעל ניסיון בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית הכרוכים בבנייה מחדש, כנראה שעדיף שלא לקחת סיכון ולבחור בחיזוק המבנה הקיים, בשיטת עיבוי בינוי (תמ"א 38/1). לצד זאת, כמובן שמוטב לעשות גם את החלק הזה בתהליך בליווי עורך דין ולבחון מספר הצעות ומספר יזמים שונים.