על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במחצית הראשונה של שנת 2016 נבנו בישראל כמעט 25,000 דירות חדשות. כ-76% מהן בפרויקטים לבנייה רוויה וכ-2,500 במגדלים בני 10 קומות ויותר. במילים אחרות, הביקוש לרכישת דירה מקבלן בישראל רק הולך וגדל.

מגמה זו מאפיינת שורה של ערים מבוקשות שמתהדרות בתנופת בנייה מרשימה, החל מקרקעות בשכונות חדשות בערים כמו ראשון לציון, ראש העין, יבנה, חיפה, רחובות, פתח תקווה ועוד. היות שעשרות אלפי ישראלים רוכשים מדי שנה דירות מקבלן, חשוב לדעת כיצד לעשות את זה נכון. במדריך הבא ננסה לעמוד על עיקרי הדברים.

כלל מספר 1 – לפני הדירה בודקים את סביבת המגורים או "מיקום, מיקום, מיקום"

רכישת דירה מקבלן נעשית לא אחת בשכונות חדשות ובמתחמים הכוללים מספר בניינים רבי קומות הנבנים זה לצד זה. אי לכך, יש להתחיל את תהליך הרכישה עם בדיקת סביבת המגורים לעומק. בראש ובראשונה עם סיור ברכב וברגל. רצוי גם לדבר עם השכנים והתושבים המקומיים ולבדוק מהם השירותים אשר הסביבה מספקת. האם הם עומדים בקו אחד עם צרכי המשפחה מבחינת תחבורה, תעסוקה, חינוך, פנאי, קניות, בריאות, בתי כנסת וכדומה.

מומלץ לבצע גם בדיקה רחבה של הסביבה מבחינה תכנונית לרבות תכניות עתידיות. למשל, במידה שהשכונה החדשה מיועדת למשפחות צעירות עם ילדים יש לברר אודות הקמת בתי ספר, גני ילדים, מתנ"סים וכו'. כדאי לשים לב גם לבנייה צפויה של כבישים, פארקים ציבוריים, מרכזים מסחריים וכדומה.

את המידע הזה ניתן לקבל בפנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר פועלת בכל רשות מקומית ובה מרוכזות מלוא תכניות הבנייה הקיימות (בהווה ובעתיד). למשל, אם אתם מחפשים דירה לרכישה בבאר יעקב ותרצו ללמוד על התוכניות העתידיות בסביבה, תוכלו לקבל מידע באמצעות פנייה לאגף הנדסה ופיתוח תשתיות של באר יעקב.

כלל מספר 2 – בדקו את הדירה הספציפית בתוך הבניין (כי לא כל הדירות נולדו שוות…)

אחת ההחלטות המהותיות ביותר לגבי רכישת דירה מקבלן היא הבחירה בדירה עצמה מבין כל הנכסים האופציונאליים שטרם נמכרו. ישנם פערי מחירים בין דירות באותו הבניין וזאת כפונקציה של מספר חדרים, קומה, כיווני אוויר וכדומה. בבחירת דירה ספציפית עימדו על כל המרכיבים הללו וחפשו גם "מפגעים" חיצוניים שיכולים להשפיע על איכות החיים. למשל, כבישים סואנים, מפעלים, מתקני חשמל, מתקני אשפה וכיוצא באלה. כל אחד מהפרמטרים הללו הינו בעל משקל רב וביחד מדובר על שלם הגדול מסך חלקיו.

אם ניקח כדוגמה בלבד את נושא כיווני האוויר, חשוב לדעת מהו "כיוון האוויר הראשי" של הדירה (הכיוון העיקרי המאפיין בדרך כלל את היציאה למרפסת מהסלון) ומהם הכיוונים המשניים. את כיווני האוויר יש להשוות למסלול השמש שכן דירה הפונה לדרום תהיה חשופה לקרינת שמש מרובה (וכפועל יוצא מכך תחייב בקיץ שימוש במזגן או הגפת תריסים) ואילו כיוון אוויר צפוני עלול להתבטא בפחות מדי חום חיצוני (והשלכות הפוכות). לא בכדי יכולה להיות לכיווני אוויר השפעה גם על מחיר הדירה (ראו כאן).

ככל שהדירה הרלבנטית הינה דירת גן או דירה הצמודה לגג יש לבדוק האם קיימים בשטחים הסמוכים לדירה מתקנים משותפים דוגמת דודי שמש, תשתיות צנרת וכדומה.

שימו לב! ההחלטה באיזו דירה בבניין לבחור הינה משמעתית ויש לה השפעה ישירה על איכות החיים והמגורים שלכם. קחו בחשבון את כל השיקולים שמאפיינים את התא המשפחתי וחשבו גם על העתיד ועל היבטים כמו התרחבות המשפחה, חדר עבודה ביתי, מיקום המחסן ביחס לדירה (קיר משותף, נגישות ועוד), מיקום החנייה וכו'.

כלל מספר 3 – היבטים משפטיים שאתם חייבים להכיר

רכישת דירה מקבלן היא עסקה משפטית לכל דבר ועניין. מומלץ (בלשון המעטה) לבצע את התהליך בכפוף לייעוץ משפטי ובכל אופן לערוך שורה של בדיקות מקדימות. ראשית וחשוב מכל בדקו כי הקבלן המבצע הוא אכן קבלן רשום בפנקס הקבלנים (לרבות מבחינת ענף וסיווג). כדאי לבקש מהקבלן עוד בשלבים הראשונים את הצגתו של רישיון קבלן עדכני לתקופת העבודות.

המידע מפנקס הקבלנים מקפל בחובו נתונים עדכניים אודות הסיווג המקצועי של הקבלן והענפים אשר הוא רשאי לעסוק בהם. בנוסף, מידע זה כולל גם פרטים לגבי סיווגו הכספי של הקבלן והיקף העבודות שהוא מורשה להציע (למידע נוסף על סיווג קבלנים לחצו כאן).

בדיקה נוספת שיש לבצע היא בדיקת בעלות הקרקע. כלומר, האם הקרקע שהבניין נבנה עליה היא אכן בבעלותו של הקבלן או שהוא בעל זכות חכירה ארוכת טווח על השטח. במקביל וודאו שאין על הקרקע עיקולים או שעבודים וכדומה. אלו בירורים שתוכלו לעשות על בסיס איתור מספר גוש וחלקה והצלבת הנתונים עם נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"). במידה שהקרקע רשומה בטאבו כקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) יש לבדוק האם שולמו בעבורה דמי היוון.

סוגיה מהותית שאין להקל בה היא היתרי בנייה ומיסוי. על כן, דרשו מהקבלן להציג היתר בנייה אשר ניתן לו מטעם הרשות המקומית ובו מפורטים גוש, חלקה, תת חלקה ובניין.

זיכרון דברים וחוזה מכר לגבי רכישת דירה מקבלן

לאחר שביצעתם את הבדיקות המקדימות ובחרתם דירה לרכישה תעברו לשלב הבא והוא חתימה על חוזה מול הקבלן. לעתים תדרשו לחתום על זיכרון דברים ועליכם לדעת כי מדובר בהסכם לכל דבר ועניין. חתימה על זיכרון דברים אשר מעגנת את הרוכשים בחובות (כמו ביטול) עלולה להיות בעוכרי מי שחתם על הסכם כאמור מבלי לשים לב לדגשים ולניסוחים. בעת חתימה על זיכרון דברים הרוכש מצד אחד מבטיח את מקומו אך מצד שני מחליש את כוחו העתידי בניהול משא ומתן אודות תנאי חוזה מכר.

על פי הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, בכל רכישת דירה מקבלן מצורפים לחוזה המכר המסמכים הבאים:

  • תוכנית קומת דירה לרבות קומת עמודים, קומת גג וקומה טיפוסית.
  • תוכנית מגרש בהתאם לתוכנית אשר הוגשה לרשות המקומית.
  • המפרט הטכני של הדירה על פי הוראות צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974.
  • הוראות תחזוקה לחומרי הגימור והמערכות בדירה.

חותמים על חוזה מכר

חוזה מכר מקרקעין הוא חוזה ייחודי אשר חלים עליו גם דיני החוזים הכלליים וגם דיני חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. בטרם אתם חותמים על חוזה לרכישת דירה מקבלן קראו היטב את פרטי המסמך ועברו על הכל ביחד עם גורמים מקצועיים מטעמכם כמו מהנדס, אדריכל וכמובן עורך דין. יש לדרוש בשלב זה מסמך המציג את המפרט הטכני של הדירה.

וודאו כי כל הסכמה או הבטחה אשר כלולות בהסכם המכר ואשר עלולות לצוץ בהמשך אכן מפורשות וכתובות בחוזה באופן חד משמעי. למשל, מועד מסירה ומשמעות עיכוב במסירה. מעבר לכך המחיר שהוסכם חייב להיות המחיר הנקוב בחוזה בסכום סופי ומוחלט. ככל שתבדקו היטב את החוזה וככל שתתייעצו עם גורמי מקצוע מטעמכם, כך תקטינו את הסיכוי להיות "מופתעים" בהמשך.

שדרוגים ושינויים ברכישת דירות מקבלן

פעמים רבות רוכשי דירות מבקשים לכלול גם שדרוגים ושינויים למפרט הראשוני. במקרים אלה יש להכליל כמה שיותר מידע בחוזה המכר. מידע זה צריך לגעת לא רק בשירות המוצע אלא גם בעלותו ובהשפעתו על מועד מסירת הדירה. זאת ועוד, אם אתם מתכננים להתקין בדירה אביזרים באופן עצמאי בדקו האם הקבלן המבצע יסייע והאם אתם זכאים ל"זיכוי" בעבור אביזרים מטעמכם שמחליפים את המפרט המקורי.

דוגמה נפוצה לעניין זה היא המטבח. ברכישת דירה מקבלן הקבלן מתחייב בדרך כלל להתקין מטבח סטנדרטי. היות שרוב המשפחות בישראל לא תסתפקנה במטבח זה, במקרים רבים המטבח ישודרג למשהו קצת יותר איכותי בסכום ניכר. כעת, הקבלן צריך להציע לרוכשים שתי אפשרויות – התקנת המטבח המשודרג ו/או זיכוי בעבור אי רכישת המטבח הסטנדרטי. סעיף זה (זיכוי ו/או התקנה) יכול להיות פתוח מול הקבלן למשא ומתן וחייב להיות מפורש בחוזה המכר.

מחסן וחנייה

בבדיקת חוזה מכר יש לשים לב לפרמטרים כמו מחסן, גודל מחסן, מיקום מחסן, חנייה (מקורה או לא, צמודה או לא) וכדומה. כל הפרטים האלה חייבים להופיע בחוזה ולהיות מוגדרים מראש.

מערכות חימום מים

בבדיקת החוזה של הדירה יש להתייחס לנושא מערכת חימום המים. האם הקבלן מתחייב בחוזה לספק מערכת סולארית מושלמת, דודי חשמל והכנה בלבד למערכת סולארית וכדומה. כמובן שמומלץ להשתמש במערכת סולארית החוסכת אנרגיה (וחשבון חשמל). ככל שמדובר בדוד שמש רצוי שלא להתפשר על פחות מ-150 ליטר ולבדוק את מספר הקולטים.

תשתיות: חשמל, גז, מים, טלפון

האם ידעתם שהקבלן המבצע מתחייב בחוזה להצבת נקודות חשמל וכל הוספה (או אפילו הזזה) של נקודת חשמל יכולה להיות כרוכה בתוספת תשלום? ובכן, זה מה שקורה בפועל ועל כן בבדיקות החשמל שאתם מבצעים יש לעמוד היטב על מספר נקודות החשמל ומיקומן. כמו כן, חשוב כמובן שתשתיות שונות (חשמל, גז, מים, טלפון וכו') יהיו כלולות במפרט הדירה ובמחיר הסופי. בנוסף בדקו האם הקבלן התחייב לספק במפרט גינון או חיבור לכבלים ומהן תוכניות השבילים, הגינה, ההשקיה, הצמחייה וכו'. לגבי חשמל וודאו כי המזגן שנבחר אכן מתאים לצרכי המשפחה מבחינת הרכב משפחתי, חלוקת חדרים וכדומה.

מס ערך מוסף – המס שחייבים להכיר

מע"מ, מס ערך מוסף, הוא מס אשר יש להוסיף בגין כל תשלום ברכישת שירותים (17% נכון לשנת 2016). חשוב מאד לבדוק כי המחיר שנקוב בחוזה כולל את המחיר הסופי של הדירה עם מע"מ. זאת הן לגבי המחיר של הנכס והן לגבי כל עלות בגין תוספת/שדרוג/שינוי.

היקף הרכוש המשותף

ברכישת דירה מקבלן בבניין מגורים אתם רוכשים את השטח הפרטי ואת זכויותיכם ברכוש המשותף. כלומר, לובי, חצר, מעליות, מועדון דיירים, חדרי מדרגות וכו'. בדקו מהו היקף הרכוש המשותף אשר הוצמד לדירות (למשל, המסדרון שמחוץ לדירתכם) וכיצד נושא הרכוש המשותף מוסדר בנכס. האם הקבלן עדיין שומר זכויות לגבי השטחים המשותפים ומה שטחים אלה כוללים (גישה לגג, חניות, כניסה לבניין, מחסנים, שטחי גינון וכדומה). יודגש כי קבלן אשר אין בבעלותו דירה בנכס לא רשאי להחזיק ברכוש המשותף כאשר הבניין נרשם כבית משותף.

איחור או הקדמה במסירת הדירה

חריגה מלוחות זמנים מאפיינת את ענף הבנייה בישראל וכך גם בבנייה פרטית למגורים. היות שמועד הכניסה לנכס יכול להיות משמעותי מבחינה כלכלית אין להקל ראש באיחור מסירה. בדקו בחוזה האם הקבלן צריך לפצות אתכם בגין איחור במסירת הדירה, מהו היקף הפיצוי, האם הפיצוי יספק מענה מבחינת מגורים בשכירות באזור, האם ובאילו מקרים הקבלן לא יחויב בפיצוי בגין איחור במסירה (למשל, בשל סיבות שאינן תלויות בו) וכדומה. יצוין כי פיצוי בעקבות איחור מסירה הוסדר בישראל גם בחקיקה במסגרת תיקון מס' 5 לחוק מכר (דירות).

רישום דירות מקבלן בטאבו

רישום בעלות על הדירה בטאבו הוא פרמטר שצריך להיות מצוין מפורשות בחוזה המכר. קרי, מהו התאריך שבו החברה המוכרת מתחייבת להשלים בעבורכם את רישומה של הדירה במשרד רישום המקרקעין. רצוי שחוזה המכר לא יכלול בעניין זה סעיפים מעורפלים או עמומים (למשל, רישום עד כשנה מגמר פרצלציה או עד כשנה מרישום הבית כבית משותף). יש לשים לב גם האם הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף וזהו זמן טוב לבדוק שהחברה אשר מוכרת את הנכס לא רשומה ברשות מקרקעי ישראל ב"רשימת סרבני רישום".

אחריות ותקופת בדק

על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, ברכישת דירה מקבלן הרוכשים נהנים משתי תקופות אחריות. תקופות שבהן הקבלן אחראי לתקן ליקויי בנייה אשר נתגלו לאחר המסירה. מדובר בהיבט חשוב וניתן להדגיש בנושא זה מחקר שבוצע לאחרונה בטכניון אשר מצא שב-100% מהדירות החדשות בישראל יש ליקויי בנייה.

אחריותו של הקבלן מתחלקת כאמור לשתי תקופות המוגדרות בחוק באופן מפורש. תקופת הבדק ותקופת האחריות. ההבדל בין שתי התקופות הללו טמון בחובת ההוכחה לגבי הליקוי. אם הליקוי התגלה בתקופת הבדק והקבלן טוען שלא מדובר בליקוי או שהליקוי נוצר באשמת הדיירים, חובת ההוכחה מוטלת עליו. מנגד, ליקויי בנייה שנויים במחלוקת אשר מתגלים בתקופת האחריות מניחים את נטל ההוכחה על כתפי הדיירים. המשמעות של הדברים היא שיש לערוך מיד לאחר המסירה בדיקת בית מקיפה על ידי גורם מקצועי לאיתור ליקויי בנייה. זכרו כי לא כל ליקויי הבנייה נראים לעין בלתי מזוינת או חשופים לעיניים לא מקצועיות.

סיכום וחמישה וטיפים להמשך

יותר ויותר ישראלים מחפשים לרכוש דירות מקבלן בעקבות היתרונות הרבים הגלומים בעסקה מסוג זה. דירה חדשה, ציוד חדש, בניין חדש ולרוב גם שכונה חדשה. לצד זאת, ברכישת דירה מקבלן הרוכשים נהנים מהטבות שונות ובדרך כלל ממחירים אטרקטיביים (המגולמים אפילו בהשבחה – עליית ערך עתידית). אולם, רכישת דירה מקבלן איננה משימה פשוטה ויש לעבור את התהליך בזהירות ובמקצועיות. חשוב לבחור קבלן איכותי ובעל שם וכן חברה יזמית אמינה. יש לעקוב אחר כל הדגשים שהצגנו כאן במדריך וכן להתייעץ עם גורמים מומחים.

רגע לפני סיום, הנה חמישה טיפים שכדאי לשים אליהם לב ברכישת דירה מקבלן:

  1. תכננו את הדירה בראייה עתידית אך נסו להסתכל לתקופה של 10-15 שנים קדימה לכל היותר. אנו חיים בעולם דינאמי ואין לדעת היכן תהיו בעוד עשור וקצת. במה תעסקו, מה יהיה הרכב המשפחה וכדומה.
  2. הישארו במסגרת תקציב ברורה ואל תתפתו לרכוש דירה אשר חורגת מהיכולת שלכם. חריגה תקציבית תוביל למצוקה כלכלית ולצרות שאינן בהכרח פיננסיות.
  3. מיקום הוא הפרמטר החשוב ביותר ברכישת דירה מקבלן. שימו לב שאתם מבצעים בדיקה מעמיקה של סביבת המגורים ויודעים לאן אתם עוברים. דירת 4 חדרים בשכונה טובה יכולה להיות הרבה יותר מהנה מדירת 6 חדרים במקום פחות מוצלח והדברים ברורים.
  4. הקפידו לקבל את כל ההבטחות מהקבלן ואנשי המכירות מטעמו בכתב ולרשום את הדברים בחוזה המכר. מה שלא כתוב איננו מחייב וככל הנראה גם לא יתבצע.

זכרו שברכישת דירה יש עלויות נוספות מעבר לעלות הראשונית. כלים סניטריים משודרגים, מטבח שאיננו סטנדרטי, ארונות קיר, ריהוט פנים, ריהוט חוץ, קירוי מרפסת, מכשירי חשמל, סורגים ועוד. אלו עלויות שיכולות להגיע לכדי עשרות ומאות אלפי שקלים ועל כן יש לקחת אותן בחשבון.

והכי חשוב, רכישת דירה מקבלן היא המהלך הפיננסי הגדול ביותר עבור מרבית האנשים, אך פה לא מדובר רק בכסף. כשמדובר בדירה למגורים ולא להשקעה, ישנם לא מעט גורמים רגשיים אשר יכולים להשפיע על קבלת ההחלטות, לטוב ולרע. נסו להפריד בין רצונות וחלומות ובין כדאיות העסקה, הגדירו לעצמכם סדרי עדיפויות ואל תשכחו שבסוף התהליך יהיה לכם בית חדש, אז השתדלו להסתכל קדימה, וליהנות מהתהליך.