אם אתם שוקלים לבצע תמ"א 38 אצלכם בבניין אבל לא בטוחים מה זה בדיוק אומר, הגעתם למקום הנכון. במדריך שלפניכם תמצאו את כל המידע הדרוש לפני היציאה לדרך, כמו מה כוללת התכנית, האם ניתן לבצע אותה בבניין שלכם, מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה עם קבלן, למה חשוב לשים לב בעת עריכת ההסכם ועוד. אז בואו נתחיל –

מה המטרות של תמ"א 38?

תמ"א 38, או בשמה המלא "תכנית מתאר ארצית מס' 38", היא תכנית התחדשות עירונית שפותחה בראש ובראשונה בכדי לעודד בעלי דירות לחזק את בתיהם הישנים, כך שיהיו עמידים יותר בפני רעידות אדמה. כחלק מכך, לתכנית תמ"א 38 יש שלוש מטרות:

  1. לקבוע הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים ושיפור עמידותם בפני רעידות אדמה
  2. לקבוע הנחיות לחיזוק המבנים, ומתוך כך, לזהות ולאפיין את סוגי המבנים הדורשים חיזוק
  3. לעודד את ביצוע ההנחיות וחיזוק המבנים, על ידי מתן זכויות בנייה נוספות

מה הם עיקרי התכנית?

תמ"א 38 מעניקה לבעלי דירות בבתים משותפים זכויות בנייה חדשות על גג הבניין. זה אולי נשמע משונה, אולם ההיגיון מאחורי זה די פשוט – באמצעות זכויות הבנייה החדשות, ניתן יהיה לממן את חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה וכן את השבחתו, שתוביל לעליית ערך משמעותית בעתיד. במילים אחרות, לחבר בין האינטרסים של כלל הצדדים לכדי מצב של Win-Win: הדיירים משביחים את הנכס ללא עלות, היזם מקבל זכויות בנייה והמדינה מבטיחה את חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה.

איך זה עובד?

התכנית מקנה תמריצים בדמות זכויות בנייה והטבות מס, המאפשרים לתהליך להתנהל באופן עצמאי בין בעלי הדירות לבין היזמים.  במידה והבניין עומד בקריטריונים לביצוע תמ"א 38, הדיירים עורכים הסכם עם הקבלן, בו הם מעבירים לידיו את זכויות הבנייה שמקנה להם התכנית בתמורה לביצוע הפרויקט על ידו.

מה ההבדל בין מסלולי תמ"א 38 השונים? 

תמ"א 38/1: מתייחס לפרויקט של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, בו מחזקים את המבנה הקיים. המסלול כולל את הגדלת שטח הדירות הקיימות, לצד מתן זכויות לבניית דירות נוספות, אותן יוכל היזם למכור.

תמ"א 38/2: התיקון ה-2 של התכנית (2010), מתייחס לפרויקט של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, בו הורסים את המבנה לטובת בנייתו מחדש (בדומה לשיטת פינוי בינוי). במסלול זה הורסים את המבנה הקיים לחלוטין ומקימים במקומו מבנה חדש, כאשר בעלי הדירות יקבלו דירות חדשות כנגד הישנות, והיזם יקבל את יתרת הדירות במבנה.

למידע נוסף על מסלולי תמ"א השונים היכנסו לכתבה איך תבחרו איזה מסלול תמ"א 38 לעשות בבניין שלכם?

באילו מבנים אפשר לבצע תמ"א 38?

החוק קובע בבירור כי רק למבנים מסוימים יינתנו זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38 – מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני ה-1 בינואר 1980 וגובהם מעל 2 קומות. מבנים שנבנו לאחר מכן עומדים בתקן המחמיר לעמידות בפני רעידות אדמה, שנכנס לתוקפו באמצע שנות ה-70, ולכן אינם זקוקים לתמריצים שמקנה התכנית.

איך אדע מתי המבנה קיבל היתר בנייה?

את תאריך מתן היתר הבנייה למבנה שלכם, לצד כל הפרטים אודותיו, תוכלו לברר במחלקת ההנדסה של העירייה או הרשות המקומית.

ואם המבנה לא עומד בקריטריון אבל זקוק לחיזוק?

במקרים כאלו, בהם היתר הבנייה ניתן אחרי ה-1 בינואר 1980, הוועדה המקומית של העירייה רשאית לתת היתר בנייה לביצוע התכנית על פי שיקול דעתה. יחד עם זאת, מבנים כאלו לא בהכרח ייהנו מזכויות הבנייה הנוספות הכלולות בתכנית תמ"א 38. למעשה, ברוב המקרים, התכנית לא תהיה משתלמת מבחינה כלכלית למבנים שאינם עומדים בכללים הרשמיים שנקבעו על ידי המדינה.

באילו מבנים אי אפשר לבצע תמ"א 38?

  • מבנים שהתקן הישראלי 413 פטר אותם מחיזוק
  • מבנים שנקבעו להריסה
  • מבנים שנקבעו להריסה ובנייה מחדש ("פינוי בינוי")
  • מבנים שהוקמו ללא היתר בנייה

למה מתחייב היזם בביצוע תמ"א 38?

לרוב, בהסכם תמ"א 38 מתחייב היזם לביצוע הדברים הבאים:

  • חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה
  • בניית מעלית בתחום המבנה
  • הוספת חדרי ממ"ד לדירות הקיימות במבנה
  • הרחבת הדירות במבנה (בכפוף לקבלת היתרים מהעירייה)
  • הוספת מרפסת שמש
  • שיפוץ הלובי, חדר המדרגות, חזית הבניין וחדר האשפה
  • שיפור שטח החנייה

חשוב לזכור שבסופו של דבר, ככל שפוטנציאל הרווח של היזם גדול יותר, כך בעלי הדירות ייהנו מהטבות רבות יותר מעבר לחיזוק הנדרש במסגרת התכנית. בערי המרכז, למשל, הנהנות מביקוש גבוה, מקובל שהיזם נושא בכלל העלויות הנלוות להסכם, לרבות עורך דין ומפקח מטעם בעלי הדירות; אולם ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש, זה פחות ופחות מקובל, כאשר לעיתים בעלי הדירות נדרשים לשאת גם בהוצאות להקמת מרפסת שמש או ממ"ד.

האם חתימה על הסכם עם קבלן מחייבת?

חד משמעית כן. הסכם הנחתם עם קבלן לביצוע תמ"א 38 הוא עסקת נדל"ן מחייבת לכל דבר ועניין. פירוש הדבר הוא שבעצם חתימה על החוזה, אתם מקנים לקבלן את זכויות הבנייה על גג המבנה המיועד. לכן, חשוב מאוד לנהוג במשנה זהירות, להיוועץ בעורך דין ולבדוק מראש היטב את כל הפרטים החשובים.

אז מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה תמ"א 38?

לפני חתימה על הסכם תמ"א 38 חשוב מאוד לעשות "שיעורי בית" ולבחון האם היזם/קבלן שעתיד לבצע את הפרויקט אמין ובעל הניסיון הדרוש:

סקר שוק – לבקש הצעות מחיר ממספר יזמים שונים, לצורך השוואת מחירים, איכות החומרים וטיב העסקה שכל אחד מהם מציע. כך תוכלו לקבל תמונה ברורה יותר לגבי הפרויקט הספציפי שלכם, כמו מהי עלות ממוצעת, מהי תמורה הולמת ואיפה יש מקום להתמקח.

לצד זאת, חשוב לזכור כי מחיר נמוך אינו בהכרח משתלם יותר ולעיתים אף עשוי להתפתח להיפך הגמור. התכונות שאתם מחפשים ביזם הן קודם כל ניסיון, אמינות ואיתנות פיננסית, מה שמוביל אותנו לנקודה הבאה.

המלצות וניסיון קודם – חשוב מאוד לברר מהו הניסיון הספציפי של כל יזם רלוונטי בביצוע פרויקטים של תמ"א 38. שימו לב כי יש הבדל בין מסלולי תמ"א 38 השונים וכדאי לוודא שליזם יש ניסיון בביצוע פרויקט במסלול בו אתם מעוניינים. מומלץ שלא להסתפק בהצהרות, אלא לבקש "הוכחות" לפרויקטים קודמים שהוא השלים את ביצועם ואף לברר עם הדיירים בפרויקטים אלו האם הם מרוצים מהקבלן המבצע, האם הוא עמד בהתחייבויות שלו וכדו'.

פוליסת ביטוח –  חשוב מאוד לוודא שפוליסת הביטוח של הקבלן ברת תוקף וכי היא תואמת ועומדת בדרישות התקנון של תמ"א 38.

 

בכלל, מומלץ מאוד שתכירו את הפרקים השונים המרכיבים את החוזה, כך שתוכלו לשים לב לפרטים הקטנים – ועם זאת הקריטיים – שנכללים בו.

 

מה צריך לכלול חוזה לביצוע תמ"א 38?

הסכם תמ"א 38 עם הקבלן צריך לכלול בתוכו את כלל הפרטים וההיבטים הכרוכים בביצוע הפרויקט, כאשר אלו הם העיקריים והמהותיים שבהם:

 

  • פרטי הקבלן – פרטים מלאים, לרבות כתובת, מס' חברה (ח.פ) ופרטיו של מורשה החתימה. אלו יסייעו לכם לוודא שהקבלן אכן רשום בפנקס הקבלנים באופן חוקי ותקף, שיש לו ת.ז מוכרת והוא אמין דיו לביצוע הפרויקט.

 

  • זכויות וחובות – בחוזה תמ"א 38 מוקדש פרק שלם להצהרת הקבלן/היזם, במסגרתו מפורטות כלל החובות שלו כלפי הדיירים. חשוב מאוד לבחון את החלק הזה בדקדקנות ולפרטי פרטים – לוודא שחובות אלו מפורטות ככל הניתן, כוללות את כל העבודות שהוסכמו לביצוע (לרבות פרטי השיפוץ וחיזוק המבנה הפנימי והחיצוני), וכן את אחריות הקבלן/יזם מבחינת ערבונות, בטחונות וכו'. כמו כן, כדאי לדרוש מהקבלן להשתמש בחומרים איכותיים ותקניים, המיועדים לעבודות של חיזוק מבנים, ולוודא כי תיקון הרישום של המבנה ורישום הדירות החדשות שייבנו בו הם תחת אחריותו.
  • היתר בנייה – חשוב מאוד להוסיף תנאי בחוזה, לפיו ההסכם ייכנס לתוקף רק לאחר קבלת היתר/י הבנייה מהעירייה או הרשות המקומית וקבלת האישור לתחילת ביצוע העבודות במסגרת תקנון תמ"א 38.

 

מועד ביצוע ולוחות זמנים – זהו עוד חלק מפורט מאוד בהסכם תמ"א 38, הכולל את מועדי תחילת וסיום העבודה, מתי ימכרו הדירות שיתווספו, אילו סנקציות יוטלו אל הקבלן במקרה של אי עמידה בלו"ז באופן משמעותי וכיוצב'. כחלק מכך, חשוב להגביל את מסגרת הזמנים לביצוע, כאשר כל העבודות צריכות להיכלל בפירוט בלוח הזמנים, וכן, להגדיר תאריך יעד להגשת בקשה להיתר הבנייה על ידי הקבלן. כמו כן, כדאי לדעת שבאפשרותכם לקבוע שבניית הדירות הנוספות על הגג תתבצע רק לאחר השלמת עבודות חיזוק המבנה, כפי שמוגדרות בתקנון תמ"א 38.

מדובר בסעיף חשוב מאוד שכאשר הוא מעוגן תחת חוזה חוקי וחתום, ניתן לו משנה תוקף שיגביר את מחויבות היזם/הקבלן לעמידה בלוחות הזמנים שסוכמו.

 

  • ערבויות – הערבויות לביצוע העבודה חייבות להיכלל בחוזה תמ"א 38 והן אלו שיבטיחו את סיום עבודות הבנייה גם במקרה בו הקבלן יאלץ או יחליט להפסיק את עבודתו. חשוב מאוד לוודא שהקבלן מספק לכם ערבויות בנקאיות בגובה מספק, שירדו באופן פרוגרסיבי בהתאם להתקדמות הפרויקט. שימו לב שחשוב להשאיר סכום נכבד עד לסיום רישום הבית המשותף ופרצלציה של הדירות (חלוקת השטח המשותף מחדש, הנובעת מהשינויים בו ו/או בדירות עצמן, כמו בניית מרפסות שמש, הוספת ממ"דים וכדו').

 

  • מיסים ותשלומים – מאחר והקבלן הוא זה שיזכה בסופו של דבר לרווחים ממימוש זכויות הבנייה הנוספות, הוא זה שנושא בנטל הכלכלי של העסקה. בהסכם לביצוע תמ"א 38 יש לפרט את כל התשלומים בהם מחוייב הקבלן, לרבות מהנדס, אדריכל, פיקוח, עו"ד, מיסים, אגרות, היטלים והוצאות משפטיות. כחלק מכך, יש לציין בחוזה כי הקבלן יישא בהוצאות הכרוכות בהעברת המערכות השונות הממוקמות בגג הבניין אל השטח החדש, לרבות צלחות לוויין, דוודי שמש, מערכות סולאריות, אנטנות וכיוצב'.
  • חניה – אם אין במתחם המבנה פתרון חניה הולם לדיירים החדשים (שיצטרפו עם הוספת הדירות), כפי שנדרש בתקנות תמ"א 38, באחריות הקבלן למצוא פתרון מתאים ולפרט אותו בהסכם.
  • ביטוח מקיף – חשוב מאוד לדרוש מהקבלן לשאת בהוצאות על ביטוח המבנה, כמו גם ביטוח חומרי הבנייה, המתקנים והציוד שיעמדו לרשותו לאורך ביצוע עבודות הבנייה. שימו לב כי הביטוח מכסה מקרים של נזק או אובדן לרכוש וכן נזק או אובדן חלילה לגופו של כל אדם (לרבות הקבלן ועובדיו, קבלן המשנה ועובדיו, דיירי הבניין או כל אדם אחר הנמצא בסביבת הבניין) באם ייגרמו במהלך ביצוע העבודות. רצוי מאוד לדאוג שהקבלן יכלול ביטוח גם כנגד פריצות לאורך כל התקופה בה קיימים פיגומים (שכן הימצאותם של הפיגומים יוצרת חריגה מפוליסת הביטוח, באם קיימת, ולכן גם מי שביטח את תכולת דירתו עשוי להימצא ללא הגנה במקרה של פריצה).

 

שימו לב: פרק זה מהותי לביטחונכם ומוודא שיהיה כיסוי ביטוחי למקרים של פגיעה, נזק או אובדן לרכוש או לאדם, הנגרמים בעקיפין ובמישרין מביצוע העבודות. לכן, חשוב מאוד לוודא כי הביטוח אכן מכסה את כלל המקרים שהזכרנו, לדאוג שיהיה בידכם העתק של הפוליסה ולוודא כי היא עומדת בתנאי תמ"א 38.

 

אוקיי, ומאיפה מתחילים?

אם הגעתם למסקנה שאתם מעוניינים בביצוע פרויקט של תמ"א 38 אצלכם בבניין, הפעולה הראשונה שעליכם לעשות היא שיחה אם בעלי דירות נוספים בבניין, כדי לראות אם מרביתם מעוניינים בכלל לבחון את כדאיות הפרויקט. במידה ויש קבוצה כזו, כדאי לבחור נציגות של שניים-שלושה בעלי דירות שירכזו את הפעילות מול היזמים ויהיו אחראים על ניהול התהליך מטעם בעלי הדירות בבניין.

לפרטים נוספים על תמ"א 38 באתר משרד הפנים