באופן כללי, נכסי נדל"ן מחולקים לשני סוגים כאשר מצד אחד קיים נדל"ן למגורים ומצד שני קיים נדל"ן מסחרי. ההבדלים בין הסוגים הללו מהותיים מאוד וזה ניכר בגודל הנכסים, במיקום שלהם, בסוג האנשים שמשקיעים בהם וכמובן גם בתשואה שניתן להשיג מהשקעה שכזאת. נכסים מסחריים לדוגמא יהיו לא רק משרדים או חנויות. גם מבנים המיועדים לתעשייה, מרכזים לוגיסטיים, מחסנים, בתי הארחה, סדנאות, מוסכים – כל אלה נחשבים גם הם לנדל"ן מסחרי וכך גם מרכזים מסחריים וקניונים. למתעניינים ברכישה של נדל"ן מסחרי חשוב ללמוד ולהכיר את הנושא וכדי להתחיל, יש לנו טיפים מעניינים ומועילים.

מדברים במונחי תשואה

בשל הגיוון הגדול שיש בנכסים מסחריים, קשה לדבר על מחירים של נכס מסחרי ממוצע. הרבה יותר נכון לבחון כל השקעה אפשרית במונחי תשואה וכן במונחים של הון פנוי להשקעה. בדומה לרכישה של נכס למגורים, גם ברכישה של נדל"ן מסחרי קשה לקבל מימון של מאה אחוזים אלא אם כן ניתן לשעבד לטובת הבנק נכסים נוספים. בכך משיגים השקעה ממונפת שיכולה להיות מאוד רווחית אך יש לקחת בחשבון את הסיכונים ולאזן בין רווחיות צפויה (ותשואה) לבין רמת הסיכון. נדגיש כי תשואה מהשכרה של נכסים מסחריים יכולה להגיע לכפלים ויותר לעומת נכסים למגורים (כלומר זה בהחלט אפשרי להגיע לתשואה של 6 או 8 אחוזים ולפעמים גם מעבר לכך).

כמה כסף נדרש לצורך השקעה?

על השאלה כמה כסף נדרש לצורך השקעה בנכסים מסחריים לא ניתן לענות באופן חותך. אחרי הכל, יש משקיעים שירכשו חנות של 50 מטרים ואילו אחרים ירכשו מסעדה ששטחה גדול פי כמה. ניתן להשקיע ברכישת של כמה חנויות באזורים שונים או לרכוש נכס מסחרי שבו כמה וכמה חנויות. אז מה כן נוכל לציין? נציין כי השקעה בנכס מסחרי יכולה להתאים גם למשקיעים שברשותם הון עצמי נמוך למדי (אפילו נמוך יותר מזה הדרוש לרכישת דירה ממוצעת למגורים). משרד בהשקעה של מאתיים אלף שקלים או שלוש מאות אלף ש"ח בלבד זה לא דבר בלתי אפשרי. קשה לדמיין מצב דומה בשוק הנכסים למגורים אפילו הרבה מחוץ לאזורי הביקוש.

בררו לגבי עלויות תחזוקה ואחזקה

עבור משקיעים מתחילים, שמכירים טוב למדי את שוק הנכסים למגורים אבל לא מכירים עדיין את העולם של נדל"ן מסחרי נעניק טיפ חשוב, אולי הכי חשוב. אמנם התשואה בנדל"ן מסחרי יפה, אפילו יפה מאוד, אבל יש לזכור כי עלות האחזקה של נכס מסחרי הרבה יותר גבוהה לעומת נכס מקביל למגורים. ארנונה עסקית הרבה יותר גבוהה לעומת ארנונה למגורים. חוץ מזה, נכסים מסחריים רבים מנוהלים על ידי חברת ניהול. כך, מי שרוכש משרד במגדל משרדים, יצטרף לברר היטב מהן העלויות שיש לשלם לחברת האחזקות.

מיקום הנכס וביקוש צפוי

עוד דבר מרכזי שעליו יש לשים את האצבע לפני רכישת נדל"ן מסחרי זהו המיקום של הנכס. לפני הרכישה חשוב מאוד לבדוק כמה אפשרויות להשקעות, באזורים שונים. בכל אזור, כדאי לבדוק מהו הביקוש הצפוי לאותו סוג נכס. למשל, אם רוצים להשקיע במשרד בפתח תקווה שיהיה יותר זול ממשרד מקביל באזור תל אביב, יש לבדוק גם מהו הצפי לביקוש לסוג כזה של משרד. בדקו מהן רמות המחיר למשרדים דומים באותו האזור וכך תשקיעו יותר בחוכמה.

צפי להשבחה ומימוש רווחים

משקיעים מנוסים ממליצים להעריך גם את סיכויי ההשבחה של הנכס. מי שיצליח לזהות אזורים מתפתחים, שבהם צפויה עליה בביקוש, יוכל לרכוש נכס במחיר שלא משקף את הערך לאחר פיתוח סביבתי. הערך יכול לעלות באחוזים ניכרים וניתן לבצע מימוש רווחים.